Das Ende der Mietverträge

Wie können unerprobte hybride Mischmodelle aus Wohnen und Arbeiten finanziell bewertet werden? Wolfgang M. Fessl über die Herausforderung bei der Bewertung und Pay-per-Use-Ideen für die Toilette.

Wolfgang M. Fessl (MRG Metzger Reinberg Gruppe)

Früher war alles besser, sogar die ­Büros. Die Räume im Altbau hatten einen quadratischen Grundriss, zwei Fenster und Parkettboden, nur im Beamtenreich musste man sich teilweise mit Linoleum begnügen. Und vor der Türe prangte ein Namensschild mit einem oder bestenfalls zwei Namen. Von dieser Büroqualität kann man sich noch auf so manchem Amt überzeugen. Es gibt sie also noch, die alte Zeit, ob sie aber auch wirklich besser war, lassen wir derweil einmal im Raum stehen. Wirtschaftlichkeit drückte sich damals jedenfalls nicht in einer Zahl von „Quadratmeter pro Mitarbeiter“ aus.

Anfang der Sechzigerjahre dann ein Kulturschock, aus den USA erreichen uns Fotos von Großraumbüros, riesige Räume mit niedriger Raumhöhe, elendslange Tische mit dichtgereihten Mitarbeitern dahinter, kaum Tageslicht und ein Geräuschpegel wie in der Disco. Ein Trend, der es nie so recht nach Europa geschafft hat. Vielmehr entwickelte sich bei uns langsam eine Arbeitsqualität, welche Gott sei Dank nicht in „Cubicels“ endete. Und spätestens, seitdem wir wissen, wie die neuen Büros von Google aussehen, möchten wir alle bunte Rutschen in unseren Büros haben – echt jetzt, wirklich?

Tatsächlich haben wir heute eine Palette an Raumgestaltungen zur Verfügung: Einzelbüros, in Gruppen oder doch Großraum, Desksharing, „Flexible Arbeitsplätze“, Co-Working … Die „New World of Work“ will uns ja weismachen, dass wir in Zukunft gar keine fixen Arbeitsplätze brauchen, da teilt man sich einen Schreibtisch, dafür gibt’s dann „Quiet Boxen“ zum Telefonieren, eine Cafeteria zum „Socializen“, eine Bibliothek zum Denken und natürlich „Cooperative rooms“ zum Reden.

Individualität: Fehlanzeige

Also eigentlich alles, was die ­bisherigen Büros auch schon konnten … Neu und wichtiger Fixpunkt ist jedenfalls der Hipster-Tischfußballtisch und eine chromglänzende Espresso­maschine. Aber ein eigenes Bild aufhängen? Ein Leber­käsesemmerl zwischendurch? ­Fehlanzeige! Über die Bereitschaft der Mitarbeiter zu Loyalität hat man sich im Zuge der neuen Arbeitsplatzgestaltung offenbar keine Gedanken gemacht.

Naja, machen wir uns nichts vor, diese Entwicklungen gibt’s ja auch nicht für die Mitarbeiter, sondern zur Erhöhung der Produktivität und um Kosten zu sparen. Und eines ist auch klar: Alles, was da jetzt noch neu eröffnet wird, ist bereits Vergangenheit. Das Pendel der Büroevolution schwingt längst in die Gegenrichtung. Wir wissen allerdings nicht, wie weit – besser noch, wir wissen nicht einmal, wohin ­genau! Intensiv wird geforscht, gefragt und überlegt, wie der Arbeitsplatz der Zukunft ausschauen soll.Das macht es auch für die Bewertung schwer. Denn bewertet wird ja die Zukunft, respektive die Eigenschaft der Immobilie, auch in Zukunft konstante Erträge zu erwirtschaften. Nachhaltigkeit ist auch hier das Thema.

Wenn man einen oder mehrere Mieter hat, ist man darin geübt, da gibt’s befristete Verträge, und wenn die ausgelaufen sind, dann hofft man darauf, wieder einen solchen abschließen zu können. Das zukünftig vielleicht eingehende Geld wird auf die Nutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und – voilà – schon haben wir einen Wert.

Im Falle von flexiblen Arbeitsplätzen wird man die vereinbarten Mietkonditionen vielleicht erst einmal kritisch hinterfragen müssen, schließlich ist nicht sicher, ob ein Nachmieter auch noch 120 ­Mitarbeiter auf 80 Arbeitsplätze verteilen kann. Ansonsten bliebt in der Bewertung aber alles wie gehabt: ­Mieterträge – ­Rendite – Wert.

Plötzlich Betreiber

Anders sieht das jedoch bei Co-Working Spaces aus. Während die ersten Anbieter im Wesentlichen Untervermieter einzelner Arbeitsplätze waren, so wird hier heute bereits einiges an Zusatzleistungen und wesentlich mehr an Professionalität geboten. Für die Immobilie und deren Bewertung bedeutet das allerdings den Übergang zu einer Betreiberimmobilie, wie dies bei einem Hotel oder einer Tankstelle auch der Fall ist.
Hier reicht es freilich nicht, ein vertraglich vereinbartes Entgelt zu kapitalisieren, hier muss auch die Wertschöpfung des Betreibers dargestellt werden und die Fähigkeit, dieses Konzept auch ­langfristig aufrechterhalten zu können. Das ist ­mangels konkreter Erfahrungswerte gar nicht so einfach.

Und wie sieht das in Zukunft aus? Vielleicht so: Es gibt keine Mietverträge mehr, man eröffnet beim Arbeitsplatzkontor seines Vertrauens ein Business-Konto, das gibt’s natürlich in Basic, Premium und VIP-Ausführung (die Abstufung ist rein für Marketingzwecke wichtig, die teureren Stufen bieten eher keinen Mehrwert, aber die „Community“ will das neuerdings so) und erhält dafür einen QR-Code aufs Telefon. Den verwendet man nicht nur, um ins Gebäude zu kommen. Damit kann man die unterschiedlichsten Raumqualitäten im Gebäude nutzen: Schreibtische, Besprechungszimmer, Werkstatt, Bücherei, Restaurant etc. Abgerechnet wird minutengenau bzw. nach Ressourcen­verbrauch. Klimaanlage kostet extra.

Natürlich gibt’s dann auch Billig­anbieter, dort sind die Schreibtische nur halb so groß, eine Raumtemperatur über 20 oder unter 24 Grad bedeutet erhebliche Mehrkosten, und auch die Anzahl der WC-Aufenthalte wird dann separat verrechnet. Für die Bewertung tritt die Größe der Immobilie in den Hintergrund, die Ausstattung ebenfalls. Es zählt nur die Anzahl der ausgegebenen Karten und der daraus resultierende Cashflow. Die Zahlungsströme werden in einem Discount-Cashflow-Sheet ausgewertet, das kommt bei institutionellen Investoren immer gut an. Für uns Bewerter eigentlich recht einfach, allerdings: Ob der Markt für solche Produkte dann auch vorhanden ist, steht auf einem anderen Blatt