Das Team muss auch diskutieren

Im Juni wurde die EHL Immo­bilien Bewertung als eigene GmbH gegründet, um von anderen Geschäfts­feldern der EHL-Gruppe noch unabhängiger agieren zu können. Geschäftsführerin Astrid Grantner zeigt im Interview ­keine Angst vor der Digitalisierung.

Ist die Bewertung nicht etwas fürchterlich Langweiliges, da ändert sich doch nichts?

Grantner: (lacht) Man darf sich bei der Bewertung täglich mit neuen Projekten auseinander­setzen, keines gleicht dem anderen – das ist doch höchst spannend! Man taucht in das Objekt ein und muss die bewertungsrelevanten Faktoren herausfiltern. Auch wenn bei uns die große Mehrzahl nach dem Ertragswertverfahren beurteilt wird, die Herausforderungen liegen dann im Detail. Da finden auch interessante Diskussionen innerhalb des Teams statt. Also von Langeweile keine Spur.

Was diskutieren Sie da?

Ich gebe Ihnen ein Beispiel, nämlich die Veränderungen durch die Grundanteilsverordnung 2016. Wenn man seinen Grundanteil abweichend von den vorgegebenen Richtsätzen definieren will, kann und darf man ja ein Sachverständigen-Gutachten beauftragen. Klar, man bekommt Gutachten zum Diskonterpreis, aber es wird sich zeigen, wie die Behörde damit umgeht. Wir haben hier daher etwa im Vorfeld genau analysiert, was dieses Gutachten sachlich und methodisch können muss, zum Beispiel welchen Stichtag man heranzieht, welche Methodik anzuwenden ist etc. Das ganze Team war involviert. Am Ende haben wir das dann auch noch von einem versierten Steuerberater prüfen lassen und intensiv diskutiert.

Auch die Bewertung bleibt von der Digitalisierung und der Automatisierung nicht verschont. Welche Veränderungen drohen?

Für standardisierte Objekte, wie das klassische Einfamilienhaus und die herkömmliche Eigentumswohnung, halte ich eine automatisierte Bewertung für eine sinnvolle Möglichkeit, insbesondere wenn große Immobilienbestände zu bewerten sind, etwa für finanzierende Banken. Das ist gar keine Bedrohung, sondern eine intelligente Anwendung. Sobald es aber kein 08/15-Objekt ist – zum Beispiel das Einfamilien­haus mit Lage am See –, stößt ein automatisiertes System an seine Grenzen. Luxuseigentumswohnungen können damit genauso wenig erfasst werden. Und natürlich der gesamte Bereich der Gewerbeimmobilien, da ist jede einzigartig und speziell. Für diesen Bereich sind die Bewertungsanforderungen zu komplex. Hier lassen sich das spezielle Know-how des Bewerters und die langjährige Erfahrung durch nichts ersetzen.

Wie weit können die Renditen noch fallen?

Der Veranlagungsdruck ist nach wie vor sehr hoch. So hoch, dass wir vor zwei Jahren alle noch gesagt hätten: Zu diesem Preis wird nie gekauft. Hinzu kommt, dass die Investoren immer breiter, immer internationaler werden. Wir leben nun mal in einer Zeit, in der die klassischen Zyklen einem steten Wandel unterliegen. Ein weiterer Kaufpreisanstieg ist in den nächsten zwei Jahren nicht ausgeschlossen.

Glauben Sie, dass die Zinsen wieder steigen werden?

Aus heutiger Sicht spricht nichts für einen deutlichen kurz- bis mittelfristigen Zins­anstieg. 

 

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