Vermieten statt sparen
Altersvorsorge stellt noch immer eines der Hauptmotive dar, warum viele Österreicher in Wohnimmobilien investieren. Vor Jahren startete ein regelrechter Boom in Richtung Vorsorgewohnungen – doch was steckt eigentlich dahinter? von Stefan Koller
Stefan Koller ist Unternehmens- und Vermögensberater mit Spezialisierung auf Vorsorgelösungen (Betriebliche Vorsorge,
Immobilien-Vorsorge) und geschäftsführender Gesellschafter der PERICON GmbH.
Die Zielsetzung bei Immobilien-Vorsorge liegt in der langfristigen Vermietung von Wohnraum; Herangehensweise und Nutzbarkeit sind jedoch nicht immer gleich. Eine Vorsorgewohnung wird von einem Bauträger geplant und entwickelt. Anleger erwerben ein fertiges „Produkt“ – in der Regel ungeförderter, freifinanzierter Neubau. Die Vermietung erfolgt meist zum maximal erzielbaren Marktpreis. Beim sogenannten Bauherrenmodell wird eine bestehende Liegenschaft meist unter Inanspruchnahme von Fördermitteln erworben, saniert oder neu errichtet und langfristig vermietet. Die Mieten sind reglementiert und niedrig – im Gegenzug erhalten die Anleger Fördermittel (meist Annuitätenzuschüsse). Man erwirbt ideelle Anteile an einem Objekt – bspw. 5 Prozent an einem Haus. Die Mietrendite vor Steuer ist bei den Vorsorgewohnungen meist höher ab Beginn. Die Vermietungssicherheit ist allerdings aufgrund der beschränkten Mieten beim Bauherrenmodell tendenziell höher.
Effizienz und Steuereffekte
Häufig wird von Steuervorteilen gesprochen, die mit solchen Investments einhergehen. Hier ist Vorsicht geboten – man sollte da schon lieber beim Wort „Steuereffekte“ bleiben, da sich nicht automatisch bei jedem Steuerpflichtigen Vorteile ergeben. Bei einer Vorsorgewohnung kann der Großteil der Herstellungs- und Nebenkosten „nur“ auf 67 Jahre steuerlich abgeschrieben werden – eine lange Zeit, die man erst erleben muss. Beim Bauherrenmodell kann man diese Kosten auf 15 Jahre „beschleunigt“ abschreiben. Manche Nebenkosten können sofort in Abzug gebracht werden. Daraus ergibt sich der wesentliche Effekt: Steuerlich betrachtet hat ein Bauherr in den ersten 15 Jahren mehr Ausgaben als Einnahmen – daraus entstehen Verlustzuweisungen, die mit sonstigem Einkommen gegengerechnet werden können. Eine nennenswerte Steuerersparnis (je nach Progressionsstufe) ist somit meist die Folge. Ein Vorsteuerabzug ist bei beiden Anlageformen möglich.
Modellwahl kommt vor Objektwahl
Bevor man also in Immobilien zur Altersvorsorge investieren und konkrete Projekte/Objekte prüfen möchte, sollte man das Modell überlegen. Es kommt grundlegend auf das persönliche Profil (Einkommen, Motiv für das Investment, Erwartungshaltung etc.) an. Sowohl Vorsorgewohnungen als auch Bauherrenmodelle sind attraktive Anlageformen – beide sind aber nicht gleich gut für jeden geeignet. Die Art der Eigentumsverhältnisse stellt hier einen wesentlichen Faktor dar. Erwirbt man bei der Vorsorgewohnung parifiziertes Eigentum, so sind es beim Bauherrenmodell in den meisten Fällen ideelle Anteile an einer Liegenschaft. Ein Exit bzw. die Wiederverwertung sind bei einer einzelnen Wohnung meist vorteilhafter. Dem gegenüber steht die höhere Gesamtrentabilität beim Bauherrenmodell.
Bauherrenwohnungen – das Hybridmodell
Wer Wohnungseigentum besitzen und auf die Effekte einer beschleunigten Abschreibung und Förderungen nicht verzichten möchte, der ist mit dem Spezialmodell „Bauherrenwohnung“ gut beraten. Hier wird ein Bauherrenmodell umgesetzt. Nach Fertigstellung wird sofort Eigentum zugeordnet (parifiziert). Es gelten die Vorgaben der „kleinen Vermietung“, und eine individuelle Prognoserechnung ist vorzulegen. Anleger profitieren in diesem Spezialmodell von der beschleunigten Abschreibung, den Fördermitteln und einer sehr guten Vermietbarkeit bei gleichzeitigem Besitz von zugeordnetem Wohnungseigentum.
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