Massives Potenzial in Unternehmens­immobilien

Betriebe brauchen Immobilien, damit sie ihrem Geschäft nachgehen können. Dass diese einen enormen Faktor im gesamt­wirtschaftlichen Gefüge ausmachen, zeigt eine Studie auf.

„Die volkswirtschaftliche Bedeutung von Corporate Real Estate wird massiv unterschätzt“, so die Schlussfolgerung einer Studie, die am Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre der Uni Darmstadt durchgeführt wurde. Dabei umfasse Corporate Real Estate – also jene Immobilien, die von Unternehmen genutzt werden, die nicht Immobilien selbst zum Geschäftszweck haben – etwa ein Drittel aller deutschen Gebäude. Und sie sind damit wertmäßig wichtigster Posten der betrieblichen Infrastruktur. Für Österreich seien diese Ergebnisse genauso gültig und umlegbar, bestätigt Studienautor Andreas Pfnür. Für Deutschland schätzt Pfnür den Wert von Unternehmensimmobilien auf rund 3.000 Milliarden Euro. Das bedeutet, dass Unternehmens­immobilien einen besonders hohen Einfluss auf die gesamte Produktivität der deutschen oder eben auch österreichischen Volkswirtschaft haben. So sind die Betriebe wichtiger Marktpartner der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auf 10 Mitarbeiter deutscher Unternehmen entfällt ein Mitarbeiter, der mit der Bereitstellung von Corporate Real Estate beschäftigt ist. Die Bereitstellung von Corporate Real Estate hat den Deutschen in den letzten 11 Jahren jährliche Neubauinvestitionen in Höhe von durchschnittlich 16 Milliarden Euro verursacht. Aufgrund eines Beschäftigungsmultiplikators von 2,6 ist daraus eine gesamtwirtschaftliche Nachfrage von durchschnittlich 43 Milliarden Euro pro Jahr hervorgegangen. Und: Durchschnittlich sind je nach Branche 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten der Betriebe immobilienbezogene Kosten. Immobilienkosten betragen je nach Branche durchschnittlich zwischen 3 und 5 Prozent der Umsätze. In vielen Unternehmen sind immobilienbezogene Kosten damit nach den Personalkosten der zweitwichtigste Kostenblock.

Hürde 1
Mangelnde kunden­orientierte Innovations­kraft immobilienwirtschaftlicher Unternehmen
Jedes Gewerbeimmobilienunternehmen – gleichgültig ob Finanzierer, Investor, Projektentwickler, Realisierungs­unternehmen, Immobilienbetreiber oder sonstiger Dienstleister – ist von den Aufträgen der Corporates existenziell abhängig. Diese reagieren aus einer Tradition der klassischen Ausschreibung von Bauaufträgen kommend zumeist reaktiv auf die von den Corporates ausgelobten Leistungsverzeichnisse. In der Folge ist die Bau- und Immobilienwirtschaft von den im Hinblick auf Innovationskraft wesentlich dynamischer verlaufenden anderen Wirtschaftszweigen, die von Sekundärprozessen der Corporates leben, wie der Informations- und Kommunikationswirtschaft oder der Logistik, weitgehend abgehängt worden. In diesen Branchen schaffen Konzepte wie User Innovation, Open Innovation und innovative Wertschöpfungspartnerschaften positive Umfelder für Produkt- und Prozessinnovationen. Um es deutlich zu sagen: Die immobilienwirtschaftlichen Unternehmen sind es, die den Verantwortlichen auf Seiten der Corporates Auswege aus ihrer immobilienwirtschaftlichen Handlungsstarre aufzeigen sollten. Angesichts der Wertschöpfungspotenziale auf Seiten der Corporates kann das ein gutes Geschäftsfeld werden.
Hürde 2
Mangelnde kunden­orientierte Innovations­kraft immobilienwirtschaftlicher Unternehmen
Immobilien sind nicht nur überlebens­wichtige betriebliche Ressource, sondern auch Lebensraum, in dem sich Mitarbeiter und sonstige Stakeholder des Unternehmens bewegen. Zudem ist die Kapitalintensität hoch und Restrukturierungsprojekte verlangen vielfältige, kerngeschäftsferne Expertise. Die zuständigen Vorstände können deshalb die Kollateraleffekte immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen oft nur sehr schwer abschätzen und agieren entsprechend risikoavers. In der Folge ist der Gestaltungsspielraum des betrieblichen Immobilienmanagements eng begrenzt.
Hürde 3
Mangelnde kunden­orientierte Innovations­kraft immobilienwirtschaftlicher Unternehmen
Die Frage, wie mit einem optimierten Immobilienmanagement und einer optimierten Ausstattung an immobiliaren Ressourcen die Produktivität des Unternehmens gesteigert werden kann, ist noch nicht einmal in den Grundzügen geklärt. Beispielsweise folgt das Immobilienportfoliomanagement der Corporates ebenso wie Workplace, Konzepte, Immobilien­finanzierungskonzepte und Institutionalisierungen des betrieblichen Immobilienmanagements zumeist den Erfahrungen einzelner Experten oder eher bruchstückhaften Ansätzen. In vielen Situationen fehlt es an wissenschaftlich abgesicherten und praktisch erprobten Konzepten. Dieser breite Mangel an Expertise bestärkt das Topmanagement der Corporates in ihrer Verweigerungshaltung vor dem Sprung über Hürde 1 und sollte Ansporn sein für die immobilienwirtschaftlichen Dienst­leister, die Hürde 2 zu nehmen.

13 Prozent mehr Produktivität

Befragungsergebnissen unter deutschen Corporate-Real-Estate-Managern ­zufolge beträgt das Potenzial zur Erhöhung der Arbeitsproduktivität durch ein optimiertes Management der betrieblichen Immobilien durchschnittlich 13 Prozent. Wiederum für Deutschland gerechnet: Bezogen auf eine jährliche Lohnsumme von 1.200 Milliarden Euro entspricht das immobilienwirtschaftliche Potenzial der Corporates zur Steigerung der Arbeitsproduktivität einem absoluten Betrag von ca. 178 Milliarden Euro pro Jahr. Dieses Arbeitsproduktivitätssteigerungspotenzial entspricht dem kumulierten Arbeitsproduktivitätszuwachs der letzten 18 Jahre. „Bei Fragen nach der internationalen Wettbewerbsfähigkeit einer Volkswirtschaft sei bislang vordringlich über Lohnnebenkosten, Bildungsniveau, Innovationsfähigkeit, Energiekosten und die öffentliche Infrastruktur diskutiert worden“, so Pfnür. Angesichts eines demo­grafiebedingt schwindenden Arbeitskräfteangebots wird der Steigerung der Arbeitsproduktivität eine zentrale Bedeutung zur Sicherung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit eines europäischen Standorts zukommen. Auch wenn nur ein Bruchteil der von den CRE-Managern identifizierten Potenziale realisiert werden sollte, so kann die Immobilienwirtschaft hier zukünftig einen wichtigen Beitrag zur internationalen Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Volkswirtschaft leisten.

Auch der Staat ist gefordert

Damit es aber so weit kommt, müssen noch einige Hürden überwunden werden, stellt das Gutachten weiter fest. Drei ­Hürden führt der Studienautor an. Neben diesen Hindernissen, die es zur Steigerung der Effizienz von ­Corporate Real Estate zu überwinden gilt, könne auch eine Verbesserung der Rahmen­bedingungen durch den Staat zu mehr Effizienz im betrieblichen Immo­bilien­management beitragen – etwa im Bereich der Kapitalmarktregulierung.

Über die Studie
Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. hat zusammen mit CoreNet Global Inc. Central Europe Chapter, BASF SE, Eurocres Consulting GmbH und der Siemens AG Siemens Real Estate ein Gutachten zur volkswirtschaftlichen Bedeutung von Corporate Real Estate in Deutschland herausgegeben. Autor des Gutachtens ist Andreas Pfnür, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre, Technische Universität Darmstadt. Die Studie ist kostenlos unter www.zia-deutschland.de downloadbar.

 

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