Mythos Privatstiftung
Stiftungen sind bedeutende Player im Immobilien-Monopoly. Sie haben es leicht, da sie steuerlich deutlich bessergestellt sind. Stimmt nicht, meint Steuerexperte und Gastautor Gernot Ressler und räumt mit ein paar Vorurteilen auf.
Rund 3.230 Privatstiftungen gibt es derzeit in Österreich und sie verfügen über ein geschätztes Vermögen von rund 70 Milliarden Euro. Der Großteil des Vermögens liegt mit 64 Prozent in Unternehmensbeteiligungen. An zweiter Stelle kommen bereits Immobilien (ca. 24 Prozent). Mit einem Immobilienvermögen von insgesamt 17 Milliarden Euro gehören Privatstiftungen jedenfalls zu den signifikanten Playern am Immobilienmarkt, wobei der Fokus meist auf Wertbeständigkeit gelegt wird. Vor dem Hintergrund, erwirtschaftetes Vermögen für nachfolgende Generationen nachhaltig zu bewahren, erscheint diese Investitionstätigkeit am Immobilienmarkt somit nur konsequent.
Vermögen ohne Eigentümer
Zweifellos wurden zahlreiche Privatstiftungen auch aus steuerlichen Überlegungen etabliert, da zu Zeiten der bis 2008 bestehenden Erbschafts- und Schenkungssteuer mit einem Höchststeuersatz von 60 Prozent die Zuwendung an Privatstiftungen mit einer deutlich geringeren Schenkungssteuerbelastung von 5 Prozent behaftet war. Flankiert wurde dies seinerzeit mit körperschaftsteuerlichen Privilegien. Wohlgemerkt: Dies wurde vom Gesetzgeber in den 1990er Jahren bewusst als Anreiz für die Gründung von Privatstiftungen geschaffen, um die Kapitalabwanderung ins Ausland einzudämmen, Kapitalzuwanderung zu fördern und sinnvolle Nachfolgelösungen in Österreich zu schaffen. Wie sieht es denn nun eigentlich aus, wenn eine Stiftung Immobilien kauft? Dazu muss man eine Sache schon im Hinterkopf haben: Mit Zuwendung an die Stiftung überträgt der Stifter die Verfügungsbefugnis über das gestiftete Vermögen an die Privatstiftung. Diese ist rechtlich eine eigentümerlose Vermögensmasse, deren Verwaltung dem Stiftungsvorstand obliegt. Nach derzeitiger Rechtslage unterliegt dieser Vorgang der 2,5-prozentigen Stiftungseingangssteuer (ermittelt vom Marktwert des Vermögens). Wendet der Stifter Immobilien zu, ist neben der Grunderwerbsteuer in der Höhe von 3,5 Prozent ein 2,5-prozentiges Stiftungseingangssteueräquivalent zu erheben, sodass sich die Gesamtbelastung in solchen Fällen auf 6 Prozent erhöht. Generiert die Privatstiftung laufende Einkünfte aus der Bewirtschaftung der Immobilien, unterliegen diese zunächst der 25-prozentigen Körperschaftsteuer; zum Zeitpunkt der Zuwendung der Erträge überdies der 25-prozentigen Kapitalertragsteuer (und ab der Steuerreform 2015 voraussichtlich 27,5 Prozent). Durchgerechnet auf den Begünstigten der Privatstiftung ergibt sich daraus eine Gesamtbesteuerbelastung von 43,75 Prozent (hinkünftig: 45,63 Prozent) Besteuerungsniveau.
Exit mit Kosten
Veräußert die Privatstiftung eine (in der Regel außerbetrieblich gehaltene) Liegenschaft, stellt dies analog zur Besteuerung bei natürlichen Personen Einkünfte aus einer privaten Grundstücksveräußerung dar. Unabhängig von der Behaltedauer unterliegt dies einer Zwischensteuer, welche auf die Kapitalertragsteuer auf Zuwendungen angerechnet werden kann. Zieht man als Vergleichsmaßstab die Besteuerung von Immobilienverkäufen von natürlichen Personen heran, die derzeit der 25-prozentigen (allenfalls geplant: 30-prozentigen) Immo-ESt. unterliegen, soll damit eine wirtschaftlich gleichwertige Steuerbelastung bewerkstelligt werden. Der Erstentwurf zum Steuerreformgesetz 2015/16 sieht zumindest keine Erhöhung auf 30 Prozent für Privatstiftungen vor, sodass sich daraus ein gewisser Vorteil für Privatstiftungen ergeben kann. Dieser bleibt am Ende des Tages allerdings überschaubar, da andrerseits die Kapitalertragsteuer auf Zuwendungen von 25 Prozent auf 27,5 Prozent erhöht werden soll. Allfälliger Vorteil einer Privatstiftung: die Übertragung von aufgedeckten Gewinnen aus der Veräußerung von Beteiligungen an Kapitalgesellschaften auf die Anschaffungskosten einer neu angeschafften Beteiligung. Im Hinblick auf Immobilien kann sich das als sinnvolle Option erweisen, wenn die Liegenschaften über Objektgesellschaften gehalten werden. Im gleichen Atemzug muss man aber auch erwähnen, dass dies letztlich nur einen Besteuerungsaufschub bewirkt und jedenfalls eine Reinvestition der Mittel voraussetzt. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist seit 2008 Geschichte, somit ging auch ein steuerlicher Beweggrund für Stiftungen verloren, zu dem man stehen mag, wie man möchte. Privatstiftungen wurden indes generationenübergreifend errichtet.
Privilegien relativ
Die in der Öffentlichkeit oft und gerne diskutierten körperschaftsteuerlichen Privilegien wurden seit deren Einführung im Jahr 1993 insgesamt 16 Novellen unterworfen und massiv beschnitten. Von einem berechenbaren Umfeld kann daher keine Rede sein. Wie sich zeigt, unterscheiden sich die steuerlichen Folgen – insbesondere für Immobilieninvestments – mittlerweile nicht mehr signifikant von jenen für natürliche Personen. „Kapital ist wie ein scheues Reh“ – dieses Zitat stammt von niemand Geringerem als Karl Marx und trifft besonders auch für Privatstiftungen in Österreich zu. Eine polemisierende Steuerdiskussion ist in dieser Hinsicht wenig förderlich, zumal „Konkurrenzprodukte“ wie die liechtensteinische Privatstiftung, die an Attraktivität die österreichische deutlich übertreffen, längst am Markt existieren. Für den Immobilienmarkt in Österreich wäre eine solche Abwanderung von Kapital jedenfalls wenig förderlich, da über kurz oder lang die Veranlagungsentscheidungen von Vermögensverwaltern im Ausland – und nicht von Österreich aus – getroffen werden würden. Ob dann ausgerechnet in österreichische Immobilien investiert wird, ist zumindest hinterfragenswert.
