Der Wert des Grätzels

Wie teuer sind Wohnungen in meiner bevorzugten Wohngegend? Ist der Preis, den ich bezahle, für die Gegend wirklich angemessen? Zur Beantwortung solcher Fragen bieten Immobilienpreisspiegel einen ersten raschen Überblick über Preisniveaus in unterschiedlichen Regionen. Mit erheblichen Schwächen, wie eine aktuelle Masterarbeit an der FH Wien zeigt.

Herkömmliche Immobilienpreisspiegel führen für Immobilien je nach Gebiet einen durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Fläche an. Dabei wird zumeist zwischen Kauf- und Mietpreisen, Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Geschäfts­fläche), Objekttypen (Einfamilienhaus, Wohnung gebraucht/Erstbezug, Grundstück etc.) oder Ausstattungsqualität unterschieden. So kostete beispielsweise laut dem weithin anerkannten Immobilien­preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich eine Wohnung im Erstbezug mit gutem Wohnwert in Wien Ottakring im Jahr 2013 durchschnittlich 3.100 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.

Preisspiegel wenig verlässlich

Die gleiche Wohnung kostet nach Angaben von Immobilienplattformen aber je nach Quelle zwischen 2.000 und 3.700 Euro pro Quadratmeter, wie Matthias Grosse in seiner Abschlussarbeit aufzeigt. Allein schon diese enorme Bandbreite zeigt das Problem mit Immobilienpreisspiegeln: „Es ist unklar, was überhaupt als eine ‚durchschnittliche‘ Wohnung oder eine Wohnung ‚mit gutem Wohnwert‘ angesehen werden kann; die Datengrundlagen unterscheiden sich ganz wesentlich; und die Aussagen sind somit insgesamt wenig verlässlich.“ Der alljährlich erscheinende Immo­bilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer basiert etwa rein auf einer Befragung von Mitgliedsbetrieben. Freiwillig und nicht kontrollierbar. Immobilienplattformen im Internet werten wiederum lediglich „ihre“ Immobilienanzeigen aus. Mit Angebotspreisen, die vom tatsächlichen Abschluss weit entfernt sein können. Ein Qualitätssprung gelingt, werden anstelle der Inserate die tatsächlichen Verkaufspreise aus dem Grundbuch herangezogen, was mittlerweile mit einer eigenen Datenbank (IMMOunited) auch möglich ist. Genau auf diese Datenquelle hat ­Matthias Grosse zugegriffen, um ein nächstes Problem anzugehen: Immobilienpreisspiegel werfen Werte pro Bezirk aus. Warum aber sollte sich der Preis schlagartig mit der Bezirksgrenze ändern? Innerhalb eines Bezirks wird wiederum gar nicht differenziert. Am Beispiel eines Wiener Randbezirks wie Ottakring wird in der Masterarbeit offenkundig: „Einen Durchschnittspreis für einen Bezirk kann es eigentlich gar nicht geben“, wie der Immobilientreuhänder meint. Innerhalb eines Bezirks bestünden gravierende Preis­unterschiede. Die Grenzziehung wäre in Wahrheit vollkommen willkürlich nur aufgrund von Verwaltungseinheiten und orientiere sich so gut wie gar nicht am Immobilienmarkt.

Das Grätzel macht den Wert

In seiner Analyse nimmt der FH-Wien-­Absolvent dies zum Anlass, um eine neue Abgrenzungsmethodik zu entwickeln. Das Ergebnis nennt er „Immobiliengrätzel“. Mit mehreren geostatistischen Analysen, wie Clusteranalyse, Kriging-Verfahren und Gruppierungsanalyse gelingt ihm erstmals ein viel differenzierterer Blick auf den lokalen Immobilienmarkt. Und es zeigt sich: Viel mehr als die Zugehörigkeit zu einem Bezirk entscheidet die Lage in einem Grätzel über den Wert einer Immobilie. Diese Erkenntnis ist freilich nicht ganz neu: Schon historische Standorttheorien und Stadtentwicklungsmodelle kannten Agglomerationseffekte, Ringe, Achsen und Sektoren mit unterschiedlichen Bodenpreisen. So stellt beispiels­weise Homer Hoyt bereits 1939 in seinem Sektoren-Modell fest, dass die „Aus­dehnung von Wohngebieten hoher Mieten in Richtung auf höher gelegenes Land“ erfolgt. Eine Entwicklung, die in den Nobel­vierteln entlang des Wienerwaldes in Wien und auch in Ottakring gut nachvollzogen werden kann. Auch die Stadtplanung beeinflusst ganz wesentlich die lokale Standort­qualität und damit die Immobilienpreise, stellt der ­studierte Raumplaner in seiner Arbeit fest. So erlebte Alt-Ottakring durch die Errichtung der U3 Ende der 90er-Jahre einen deutlichen Entwicklungsimpuls. Die groß angelegten Umgestaltungsmaßnahmen am Gürtel und am Brunnenmarkt haben wiederum dort zu einer markanten Quartiersaufwertung geführt. Insbesondere rund um den hippen Yppenplatz setzte eine Gentrifizierung mit steigenden Immo­bilienpreisen ein, wie aus der Analyse hervorgeht.

3.500 Transaktionen ausgewertet

Das Ergebnis der Masterarbeit: Für das Beispiel des 16. Wiener Gemeinde­bezirks wurden sämtliche 3.500 Verkäufe von Eigentumswohnungen in den Jahren 2008 bis 2013 in die Analyse miteinbezogen. Ausschließlich aufgrund der Preisunter­schiede wurden sieben verschiedene Immobiliengrätzel identifiziert: mit so unterschiedlichen Durchschnittspreisen wie rund 2.300 Euro für den Quadrat­meter im dicht bebauten Gründerzeit­viertel Neulerchenfeld und 5.000 Euro am noblen Wilhelminenberg (siehe Grafik).
Die Methodik basiert dabei auf dem gesetzlich geregelten Vergleichswertverfahren, wie es etwa aktuell im in 3. Auflage erschienenen Standardwerk „Immobilienbewertung Österreich“ dargestellt wird. Im Unterschied dazu werden aber keine Zu- und Abschläge für unterschiedliche Ausstattungskategorien der Vergleichswohnungen dazugezählt, sondern die tatsächlichen Kaufpreise „echter“ Wohnungen herangezogen. Der ausgeworfene Preis repräsentiert damit auch die durchschnittliche Ausstattungsqualität von Wohnungen in dem Grätzel. Über­wiegen etwa Transaktionen von neu errichteten Dachgeschoßwohnungen, wird dies den Durchschnittspreis ganz wesentlich erhöhen. Damit beschreibt der Wert also nicht nur den Preis für eine durchschnittliche Wohnung, sondern implizit auch die Qualitäten der im Grätzel gehandelten Wohnungen.

Die Zukunft der Wertinformation

In einem nächsten Schritt ist nun eine Auswertung über ganz Wien oder auch anderer Städte möglich. Und auch für Baugrundstücke am Land sind spannende Ergebnisse zu erwarten. Für die Wert­information über ein konkretes Objekt bedeutet das freilich weiterhin: Ein Gutachten für den Einzelfall ist dadurch nicht ersetzbar. Zu viele andere Werteinflüsse neben der Grätzellage, wie insbesondere die unmittelbaren Objekteigenschaften, sind in Bewertungsverfahren zu berück­sichtigen. Aber ein derart erstellter „Immobiliengrätzel-Preisspiegel“ kann einmal mehr zu höherer Transparenz und damit mehr Qualität in der Immobilienwirtschaft führen.

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