Vom Marktzyklus zum Wiener Schnitzel

In diesem Essay analysiert IMMOBILIENWIRTSCHAFT-Chefredakteur Heimo Rollett den Markt für Büroimmobilien abseits der üblichen Kennzahlen und identifiziert Faktoren, die die Immobilienwirtschaft 2014 prägen werden.

Schweine sind wie Immobilien. Wenn die Nachfrage nach den quiekenden Tierchen hoch ist, beginnen die Bauern für Nachschub zu sorgen. Allerdings: Die Viecher brauchen ein paar Jahre, um zu wachsen, und dann plötzlich haben alle Bauern überraschenderweise Schweine im Angebot. Was dabei mit dem Preis passiert, ist logisch, er fällt, und alle jammern, dass es viel zu viele Schweine gibt. Jetzt zur Immo­bilienwirtschaft. Man ersetze Bauern durch Immobilienentwickler, Schweine durch Objekte und – voilà! – hat ein gültiges Erklärungsmodell für den Gewerbe­immobilienmarkt in Österreich.

Wenig neue, viel alte Fläche

Am Wiener Büroimmobilienmarkt werden Ende 2013 neue Flächen im Ausmaß von 121.000 Quadratmetern (CBRE, ohne Generalsanierungen), 140.000 Quadratmetern (Otto Immobilien) oder 170.000 Quadratmetern (EHL Immobilien) produziert worden sein. Alle drei in Klammer stehenden Unternehmen veröffentlichen Büromarktberichte, die auch über deren Website beziehbar sind und die alle Kennziffern des Marktes zusammenfassen. Dass die Zahlen mitunter so unterschiedlich ausfallen, ist höchst eigenartig und kein gutes Zeichen für einen Markt.

Fest steht, dass in Wien heuer verhältnismäßig wenig Neuflächen gebaut wurden und auch für nächstes Jahr nicht die große Lawine zu erwarten ist. Die Vermietung dieser wenigen Flächen ist dennoch zu einem der schwierigsten ­Geschäfte überhaupt geworden. Stimmt der Schweinezyklus nicht mehr?

Mehrere Faktoren pfuschen drein

Auch wenn Zyklenforscher wie Pentti Kylmänen (der Finne berät in Österreich etwa so gut wie alle großen Banken) auf die pendelartige Auf-und-ab-Bewegung schwören, gibt es in den letzten Jahren tatsächlich einige Hinweise dafür, dass sich die rund sieben Jahre dauernde Welle so nicht mehr fortsetzen wird. Aus den Schweinezyklen werden Wiener ­Schnitzel. Mehrere Einflussfaktoren sind für die Veränderungen der Zyklen verantwortlich und werden die Immobilienwirtschaft 2014 und darüber hinaus prägen.

Globale Konvergenz

Vielleicht brauchen wir uns über die der Schweinezucht ähnlichen Schwankungen am Immobilienmarkt bald gar keine Gedanken mehr machen. Denn jahrzehntelang hat man sich auf sie verlassen können, jetzt scheinen sie sich zu verändern. Sie werden flacher und kürzer, stellten Experten wie Andreas Martin, Leiter des internationalen An- und Verkaufs bei DEKA Immobilien, schon vor Jahren fest. Außerdem werden sie immer einheitlicher. Eine Faktoranalyse des IW Köln stellte bereits 2011 fest, dass sich die Preiszyklen von Büroimmobilien einander annähern und immer synchroner werden. Auch Colin Lizieri, Professor in Cambridge (Department of Land Economy), wies diese Konvergenz nach. Verschwindet Österreich dann gänzlich vom Investmentradar? Schon jetzt ist es ja ob seiner Kleinheit und geringen Volatilität kaum interessant, was Medien gerne als „stabil und sicher“ tarnen. Die Antwort: Nein, denn es wird auch bei einheitlichen Zyklen nach wie vor recht unaufregende Renditen (und damit tatsächlich auch Sicherheit) bieten, was als Ausgleich in einem Portfolio wichtig ist. Eine weitere Frage, die sich im Zuge der Globalisierung stellt: Inwieweit trifft sie die lokale Immobilienbranche und macht sie überflüssig? Kaum, glaubt man beim deutschen empirica Institut, denn „trotz der generellen ­Verbindung weisen lokale Immobilienmärkte ­spezifische ­Entwicklungen auf, sodass die ­Kenntnis der lokalen Einfluss­faktoren für die Beurteilung von Immobi­lienmärkten maß­geblich bleibt“.

Lebenszyklus und Co.

Der Schweinezyklus ist ja nichts Neues – im Gegenteil. Ein natürlicher Gegner des Zyklus ist die intelligente menschliche Fähig­keit namens Antizipation, wirt­schaftlich gesprochen: antizyklisch zu investieren. Börsengelistete Unter­nehmen oder andere Gesellschaften, die von der Angst, zur Rechenschaft gezogen zu werden, getrieben sind, können dies aber meist nicht „darstellen“. Es ist die Stunde von frei agierendem, privatem Kapital. Eine weitere Möglichkeit, das Zyklus­handeln zu durchbrechen, ist die H&M-­Methode. Die Textilindustrie hat es geschafft, ihre Produktion radikal zu flexibilisieren. ­Früher schien es unmöglich, ­Kollektionen so rasch und häufig zu ­drehen, wie dies heute normal geworden ist. Ist es für Immobilien also auch undenkbar, schneller – oder: anders – zu produzieren? Betrachtet man neue Methoden des Baus und des Ablaufs von der Finanzierung bis zum Betrieb, könnte der ganze Prozess zum einen viel integrierter ablaufen und zum anderen ließe sich das Ablaufdatum einer Immobilie auch klar definieren – so wie das T-Shirt-Motiv, das in der Frühjahrskollektion sicher keinen Platz mehr finden wird. Wenn wir von Lebenszykluskosten sprechen, dann sollten wir uns auch mit dem Abriss von Gebäuden anfreunden. Und vielleicht muss nicht jedes Gebäude einen Lebenszyklus von 30 Jahren haben. Warum nicht bewusst eine billigere Architektur/Bauweise für eine Fachmarktzeile, die nur zehn Jahre stehen wird, in Kauf nehmen? Und dann weg damit, unsere Kinder werden dankbar sein.
Im Übrigen ist eine Berechnung, die mit Energiepreisen arbeitet und über zehn Jahre hinweg läuft, deutlich seriöser als jene Vermutungen, die jetzt schon die ­Entwicklung von in 30 Jahren vorweg­nehmen zu können glauben.

Arbeitswelten verändern sich

„In unserer schnelllebigen, von Projekten getriebenen Zeit verändern sich unsere Arbeitsweisen zwangsläufig. Die Räume und Immobilien, in denen wir arbeiten, sind noch überhaupt nicht auf die Auswirkungen der sich verändernden Gesellschaft ausgerichtet“, ist Reinhard Poglitsch von ISS Facility Services überzeugt. „Unsere Büros werden kleiner, anders ­strukturiert, wir werden flexibler arbeiten; der klassische Büro­arbeitsplatz ist für viele bald ­Geschichte“, holt Poglitsch aus, um sogleich eine halbe Stunde mit Beispielen aus der ganzen Welt zu kommen, wo diese neue Arbeitswelt bereits gelebt wird.
In die gleiche Kerbe schlägt ­Alexander Strohmayer, Geschäftsführer und ­Gründer von NENO – einem flexiblen ­Anbieter an Arbeitsräumen/-infrastruktur. Mit Co-Working-Spaces oder Business ­Centern will Strohmayer nicht verglichen werden. Bislang gibt es zwei NENO-Standorte in Wien (Mariahilfer Straße und Tuchlauben), im Februar wird in Wien Mitte mit 1.400 Quadratmetern aber der erste „richtige“ Standort eröffnet: „Wir tarnen uns nur als Immobilienprojekt. In Wahrheit sind wir eine Ressourcen­management-Lösung, eine Software, die Belege optimiert“, so Strohmayer. Die ­bisherigen Standorte dienten zwei Jahre lang nur zum Datensammeln und zum Lernen. Bei NENO ist jeder Raum, jeder Tisch, jeder Schrank vernetzt. ­Strohmayer: „Wir transformieren Quadrat­meter in Stunden und optimieren diese. Erst dadurch können wir ­Preise anbieten, bei denen sonst niemand mithalten kann.“ Derzeit verhandeln die vier NENO-Eigentümer mit strategischen Investoren, denn die Idee lautet: Internationalisierung, am besten mit einem Fonds oder einer Versicherung – jemand, der selbst Immobilienbestand hat, der von dem Ressourcensystem profitieren kann.

Dabei wäre die Zielgruppe für solche Angebote eigentlich in Österreich ­allein – ohne Internationalisierung – schon interessant genug: 250.000 Ein-Personen-­Unternehmen (EPU) gibt es. Gesteht man ihnen die aktuellen 16 Quadratmeter Bürofläche pro Mitarbeiter zu, würde das vier Millionen Quadratmeter ausmachen. Zugegeben, die Rechnung ist falsch, weil a) nicht alle Büroarbeit erledigen, b) sie eben flexibel arbeiten und nicht immer im selben Büro und c) sind das widerum nur bei der Wirtschaftskammer gemeldete Unternehmen. 73.000 Wissensarbeiter und Ähnliche, schätzt Strohmayer, kommen für flexible – auch nur stundenweise – Büronutzungen infrage. Nicht mitgerechnet sind hierbei all die mobil arbeitenden, angestellten Menschen. Klassische Büroobjekte gehen auf diese Zielgruppe gar nicht ein, sie produzieren weiter 08/15, wie Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioPlan am The Real­EstateEvent formulierte: „Viele Menschen werden überhaupt keinen fixen Arbeitsplatz mehr benötigen. Eine Überkapazität ist die Folge.“ Der globale Berater CBRE hat zu diesem Thema übrigens eine aktuelle Abhandlung namens „WorkShop“ auf seiner Website zum Download bereitgestellt.

Mietermärkte verändern sich

Das Geschäft in Osteuropa schläft, die Funktion Wiens als Headquarter-Standort ist passé. Auch sonst gibt es kaum nennenswerte Zuzüge von ausländischen Unternehmen, die neue Büroflächen benötigen würden. Wäre der öffentliche Bereich nicht so emsig gewesen, hätten in Wien in den letzten Jahren dramatisch weniger Umzüge stattgefunden. Dass darüber hinaus Unternehmen auch Österreich wieder verlassen, scheint übrigens in keiner Standort-Statistik auf.
Für Unternehmen stellt sich außerdem die Frage, ob sie nicht gleich selbst ein Gebäude bauen. „Bedenkt man, dass circa 95 Prozent des gewerblichen Gesamtflächenbestandes in Österreich und Deutschland den sogenannten ‚Corporates‘ gehören, kann behauptet werden, dass Corporate Buildings ­immer Konjunktur haben“, weiß Herbert ­Zitter vom ­Berater M.O.O.CON. Beispiel: 2016 feiert der ÖAMTC sein 120-jähriges Jubiläum. Bis dahin soll auch das neue Mobilitätszentrum im 3. ­Wiener Gemeindebezirk fertiggestellt werden – das 27.000 Quadratmeter umfassende Landmark für 900 Mitarbeiter wird selbst gebaut, als Eigentum. Wie viele andere Unternehmen auch, zieht der Verkehrsclub mehrere Standorte auf eine Zentrale zusammen. Das gibt Synergie­effekte: kurze Wege, hohe Flächeneffizienz, moderne Unternehmenskultur, klare Immobilienstrategie. Während diese „­Corporate Buildings“ immer professio­neller angegangen werden und auch schon vor dem Bau ihre Nachnutzung mitgedacht wird, kommen jene Flächen, aus ­denen die Unternehmen ausziehen, wieder auf den Markt (siehe Seite 10).

Konjunktur

Die wirtschaftliche Gesamtentwicklung pfuscht dem Schweinezyklus natürlich ordentlich drein. Sorgt die ­Konjunktur für prosperierende Unternehmen, expandieren diese, investieren sie – und sie brauchen (etwas zeitverzögert, weil der Arbeits­markt zeitversetzt reagiert) Flächen. Wenn die ­Gesamtperspektive ­allerdings so unklar ist wie derzeit, ­wissen selbst Experten nicht mehr genau, wie sich das auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Die Kreditvergabe ist eine der wichtigsten Ursachen für den Immobilienzyklus, und wie etwa eine ­Studie des Real Estate Management Institute der EBS feststellt, hat die Immobilien­finanzierung eher einen prozyklischen Effekt: In konjunkturell guten Zeiten finanzieren die Banken eher. Ökonomen streiten allerdings darüber, ob der Kreditzyklus den Konjunkturzyklus beeinflusst oder umgekehrt. Regulierungen wie Basel III wirken zusätzlich als manipulierender Fremdkörper in dem Gefüge.

„Niedrige Zinsen sind der beste Freund von Immobilien – und umgekehrt“, meint CA-Immo-Vorstand Bruno ­Ettenauer. Aber bitte, warum sollten die Zinsen steigen? – Diese Frage ist berechtigt, vor allem vor dem Hintergrund, dass sich Staaten über die mit den Zinsen in Verbindung stehende Inflation entschulden wollen. Umgekehrt geht der Mensch halt immer gerne von einem Status quo oder einem aktuellen Trend als gleichbleibende Konstante aus; das ist bei Aktiencharts genau­so wie eben beim Schweinezyklus. Stefan Schilbe, Chefvolkswirt von HSBC, verwies beim heurigen Real Estate Circle auf den Zusammenhang der von der EZB in den Markt gepumpten Liquidität mit den Zinsen. Geht die verfügbare Geldmenge zurück – und damit muss ein langfristiger Investor rechnen –, steigen die Zinsen (siehe Abbildung). Dann kommt es zur Umkehrung von Ettenauers Gedanken: Hohe Zinsen sind der größte Feind von Immobilien. Die Finanzierung wird teurer und Vermögen werden wieder in alterna­tive Anlagen investiert.

Nachnutzungslüge

Weil es keinen unternehmerischen Zuzug gibt, werden alte Flächen frei, wenn neu gebaute Büros bezogen werden. Naturgemäß sind das nicht die schönsten und modernsten. Auf die Frage, was denn mit diesen Flächen passiere, hört man in letzter Zeit immer öfter „Die werden umgenutzt und zu Wohnungen“ als Antwort. Moment! Dass es einen kleinen Trend dazu gibt, ist zwar korrekt, aber dabei geht es bei Weitem nicht um die Masse. 700 Quadratmeter Penthouse kommen in die ehemalige Länderbankzentrale Am Hof hinein, 4.000 Quadratmeter Luxuswohnungen entstehen im Palais Principe, 4.400 in den Fifty Four easy appartments. Knapp 6.000 Quadratmeter sind es im Motorola-­Gebäude am Ring. Der Trend ist ­großartig – bei der vorhergesagten demografischen Entwicklung (die gleichsam eine argumentative Keule ist) ist er aller­dings bloß ein Tropfen auf den heißen Stein. Laut EHL-Chef ­Michael ­Ehlmaier wird bei einer Übersiedelung von veralteten in moderne Büros zwischen 15 und 20 Prozent Fläche eingespart – bei gleichbleibender Mitarbeiteranzahl. Oft gehen Standortverlegungen aber auch mit einem Mitarbeiterabbau einher. Zudem bleibt zu bezweifeln, ob Hotelnachnutzungen wie Palais Hansen oder Am Hof zuvor als Büro-Leerstand gezählt wurden.

Nach Oben | zurück