BASEL III
Alle Projektentwickler ächzen über die schwierigen und komplizierter gewordenen Konditionen einer Finanzierung. 2014 werden die Basel-III-Regeln in Kraft treten. Welche Auswirkungen die neuen Regelungen auf das Hypothekarkreditgeschäft und die Kreditnehmer von Immobilienfinanzierungen haben können, untersuchte Natascha Blauensteiner in ihrer Masterthese an der TU Wien.
Als Basel II diskutiert wurde, jammerten alle, und die Idee, einen weiteren Schritt mit der Endziffer III zu machen, war damals so verwegen, dass ihn sich niemand zu denken wagte. Jetzt ist es so weit. Das 3er-Rahmenwerk wurde vom Baseler Bankenausschuss, dem wichtigsten Gremium für die internationale Zusammenarbeit bei der Bankenaufsicht, als Antwort auf die Bankenkrise entwickelt. Die Hypothekenbankenkrise hatte Aufsichtsdefizite aufgezeigt, da die geltenden Eigenkapitalanforderungen an Banken zum Auffangen entstandener Verluste nicht ausreichten. Nachdem verbriefte Hypothekarkredite letztlich Auslöser der Bankenkrise waren, die 2008 mit dem Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers ihren ersten Höhepunkt erreichte, stellt sich die Frage, welche Auswirkungen durch die Umsetzung von Basel III für Immobilienfinanzierungen zu erwarten sind.
Basel III wird bereits eingepreist
Die wichtigsten Neuerungen, fasst Blauensteiner im Interview mit IMMOBILIENWIRTSCHAFT zusammen, sind Änderungen der Mindesteigenmittelerfordernisse für Banken sowie die Einführung von Liquiditätskennzahlen und einer Höchstverschuldungsquote (siehe Kasten S. 46).
Die gute und die schlechte Nachricht sind ein und dieselbe: Ein großer Teil der zu erwartenden Verschärfungen wurde von den Banken aber schon vorweggenommen und findet bereits Anwendung, wenngleich Basel III erst 2014 offiziell in Kraft tritt.
Ständige Marktanpassungen
Dennoch sei, so Blauensteiner, die Anpassung an Basel III auch ein kontinuierlicher Prozess; er lasse aufgrund langer Übergangsfristen und marktabhängiger Kriterien weiterhin laufende Anpassungen der Eigenkapitalanforderungen an die makroökonomische Entwicklung erwarten. Basel III bringt für die Bankenwirtschaft Verschärfungen, die zweifellos die Konditionen und Vergaberichtlinien für Hypothekarkredite beeinflussen. Für die Kreditnehmer bedeutet das, sich abhängig von der individuellen Risikosituation auf höhere Kreditkosten, geringere Beleihungshöhen und kürzere Laufzeiten einstellen zu müssen.
Blauensteiner weist auf die Unterschiede der zu erwartenden Auswirkungen je nach Kreditarten hin. Denn die Untersuchung diverser Auswirkungsstudien und Fachartikel hat gezeigt, dass mit durchaus unterschiedlichen Auswirkungen auf die Konditionen für klassische Wohnkredite und risikoreiche Projektfinanzierungen zu rechnen ist. Die geringsten Auswirkungen auf die Kreditkonditionen werden bei gut besicherten, risikoarmen Wohnkrediten für Private erwartet. Gleiches gilt bei Krediten für Wohnmiethäuser, die aber anders als bei privaten Wohnkrediten vorwiegend auf die Kapitaldienstfähigkeit aus dem Ertrag der Immobilie abstellt. Diese haben gegenüber Gewerbeimmobilien niedrigere Risikogewichte und eignen sich gut für die Refinanzierung mittels Pfandbriefen.
Bei gewerblichen Immobilien ist aufgrund ihrer höheren Risikogewichtung als bei Wohnimmobilien mit Mehrkosten aufgrund erhöhter Eigenkapitalanforderungen und Liquiditätskosten auszugehen. Es ist von geringeren Beleihungshöhen bzw. höheren Besicherungserfordernissen auszugehen, wenn die Banken zwecks Erreichens ihrer Eigenkapitalanforderungen versuchen, nichtbesicherte Kreditteile zu reduzieren. Damit gehen auch strengere Vorgaben hinsichtlich der Financial Covenants einher, das sind auferlegte Finanzkennzahlen, die Kreditnehmer verpflichtend über die Kreditlaufzeit erfüllen müssen.
Eher kurzfristige Laufzeiten
Beleihungshöhen und Financial Covenants wurden auch bisher schon für Gewerbeimmobilien strenger gehandhabt als für Wohnimmobilien. Dennoch, angesichts steigender Eigenmittelkosten, wird es gerade bei Gewerbeimmobilien zunehmend auf die individuelle Risikosituation und Ertragssituation der konkreten Immobilie ankommen: Lage, Vermietungssituation, Bonität der Mieter, Leerstandsraten etc. – alles Parameter, die auch bisher bei der Kreditprüfung von Banken zu prüfen waren, werden wohl im Falle restriktiver Kreditvergabe an Bedeutung gewinnen.
Hinsichtlich der Laufzeiten bzw. Zinsbindungsfristen wird bei gewerblichen Immobiliarkrediten weiterhin eine Tendenz zu kurzfristigeren Laufzeiten erwartet.
Unter dem Druck erhöhter Eigenmittelanforderungen konzentrieren sich Banken auf risikoärmere Finanzierungen. Für Immobilienprojektfinanzierungen werden die Anforderungen an Besicherung, Vorverwertung, Financial Covenants etc. dadurch weiter steigen und das Angebot dünner und teuer werden.
Bedeutung von Pfandbriefen
Wichtiges Ergebnis der Untersuchung ist auch die zunehmende Bedeutung von Pfandbriefen als wesentlich Refinanzierungsquelle für Banken, insbesondere für Immobilienkredite. Für Hypothekarkredite, die zur Refinanzierung durch Pfandbriefe geeignet sind, werden daher deutlich günstigere Kreditzinsen erwartet als für Kredite, die nicht deckungsstockfähig sind. Für Immobilienfinanzierungen von Interesse ist weiters die Tatsache, dass die Regelungen zur Risikogewichtung von Immobiliensicherheiten unter Basel III nahezu unverändert bleiben. Auch die Regelungen zur Liegenschaftsbewertung bleiben unter Basel III unverändert, was umso erstaunlicher ist, da der grenzüberschreitende Handel mit hypothekarisch besicherten Wertpapieren und deren Bewertung letztlich der Auslöser der Bankenkrise war.
Fazit
Abschließend lassen sich basierend auf den Ergebnissen der Analyse nachfolgende Empfehlungen für Kreditnehmer von Hypothekarfinanzierungen ziehen: Je risikoaverser Banken bei der Kreditvergabe agieren, desto wichtiger das Rating: Je besser das Rating, desto geringer die Risikokosten. Und das wirkt sich wiederum mindernd auf die Margenkalkulation aus.
Core-Objekte mit hohen Vermietungsgraden, Mietern mit guter Bonität, langfristigen Mietverträgen, gutem Erhaltungszustand und Drittverwendungsmöglichkeit in gut funktionierenden Immobilienmärkten werden auch weiterhin mit ausreichender Kreditvergabe zu wettbewerbsfähigen Kosten rechnen können. Schwieriger wird es für Spezialfinanzierungen und spekulative Immobilienprojekte, die mit hohem Verwertungs- und Drittverwendungsrisiko einhergehen. Hier muss man sich auf niedrigere Beleihungshöhen und deutlich strengere Covenants einstellen.
Es ist davon auszugehen, dass sich der Refinanzierungsvorteil von pfandbrieffähigen Krediten weiterhin in der Bepreisung der Kredite auswirken wird.
Das ändert sich mit Basel III:
Blauensteiner: „Wesentlicher Bestandteil von Basel III ist nunmehr die sukzessive Verschärfung der Quantität und Qualität der Eigenmittelanforderungen für Banken und die Vereinheitlichung der Eigenmittelberechnung für alle Banken in der EU.“ Während zwar die Höhe der Mindesteigenmittelanforderung wie bisher 8 Prozent der risikogewichtigen Aktiva beträgt, wurden die Anforderungen an die Zusammensetzung des Eigenkapitals vereinfacht und insofern verschärft, als dass in Zukunft mehr als doppelt so viel hartes Kernkapital, also qualitativ höherwertiges Eigenkapital, vorgehalten werden muss. Zusätzlich müssen Banken abhängig von volkswirtschaftlichen Entwicklungen Kapitalpuffer aufbauen, um für zukünftige Krisen ausreichend Reserven vorzuhalten. Das bedeutet somit, dass sie künftig für Kredite bei gleichem Risiko mehr und höherwertigeres Eigenkapital vorhalten müssen.
